La « nouvelle loi sur les loyers impayés » désigne souvent les règles renforcées par la loi du 27 juillet 2023. Elle ne permet pas d’expulser un locataire du jour au lendemain : le propriétaire doit respecter une procédure, avec un commandement de payer, des délais et, si besoin, l’intervention du juge. La première étape reste de vérifier le bail, le montant réellement dû et la situation du locataire.
En bref
- Un impayé ne met pas fin au bail automatiquement : la procédure est encadrée.
- Depuis 2023, certains délais liés à la clause résolutoire ont été raccourcis, sans supprimer le contrôle du juge.
- Relancer, documenter, vérifier les aides puis consulter un commissaire de justice évite de brûler une étape.
Ce qui a changé pour les loyers impayés
La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée loi « anti-squat », a notamment modifié le délai laissé au locataire après un commandement de payer visant une clause résolutoire : il est passé de deux mois à six semaines. Cette évolution ne transforme pas une dette alléguée en expulsion immédiate. Le bail, la clause concernée, les paiements déjà effectués, les demandes d’aide et la situation personnelle restent déterminants.
Pour le locataire comme pour le bailleur, il est utile de distinguer un retard ponctuel d’une dette durable. Un échange écrit et chiffré peut parfois débloquer une régularisation ou un échéancier avant que le dossier ne s’envenime.
La procédure à suivre, sans sauter d’étape
| Étape | À faire | Point de vigilance |
|---|---|---|
| 1. Faire le point | Comparer le bail, les échéances, les versements et les aides attendues. | Une erreur de calcul ou une aide en attente peut fausser le montant réclamé. |
| 2. Relancer par écrit | Envoyer un rappel daté, clair et conservé. | Éviter les menaces ou les mesures prises sans titre. |
| 3. Activer la voie formelle | Si nécessaire, faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. | Son contenu et le délai applicable doivent correspondre au bail et à la situation. |
| 4. Saisir le juge | Demander la résiliation, le paiement ou un plan adapté selon le dossier. | Le juge peut accorder des délais de paiement et apprécie les circonstances. |
Les protections et aides à vérifier avant d’aller plus loin
Un locataire en difficulté peut se rapprocher de la CAF, d’un travailleur social, du fonds de solidarité pour le logement ou d’une association locale. Le bailleur doit de son côté vérifier son assurance loyers impayés, une éventuelle caution et les informations dues à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque la situation l’exige.
Les informations officielles sur les impayés de loyer et la résiliation du bail permettent de vérifier les étapes générales. En cas de litige ou de dette importante, un conseil individualisé reste préférable.
Documents utiles pour un dossier clair
Conservez le bail et ses annexes, les quittances, l’historique des virements, les relances, les échanges concernant un échéancier et les justificatifs d’aide. La quittance de loyer aide à distinguer les périodes réglées de celles qui restent discutées. Si la location s’accompagne d’une garantie, les règles pratiques d’une garantie pour une location d’appartement peuvent aussi compléter le dossier.
FAQ : nouvelle loi et loyer impayé
Le propriétaire peut-il expulser un locataire dès le premier impayé ?
Non. Un impayé ne permet pas une expulsion directe. Les actes, délais et, le plus souvent, une décision de justice doivent être respectés.
Quel délai laisse un commandement de payer ?
Lorsqu’il vise une clause résolutoire, le délai est généralement de six semaines depuis la réforme de 2023. Le document reçu, le bail et les circonstances du dossier doivent être vérifiés.
Un échéancier peut-il éviter une procédure ?
Il peut permettre de régulariser la dette si les parties s’accordent sur des montants et des dates réalistes. Il vaut mieux le formaliser par écrit et conserver les preuves de versement.
Ce contenu donne des repères généraux et ne remplace pas l’examen d’un bail, d’un acte de commissaire de justice ou d’une situation personnelle par un professionnel compétent.